Investir dans l’immobilier avec son enfant :
un projet brillant aux nombreuses possibilités

Chez BARNES, nos experts accompagnent de nombreuses familles qui souhaitent investir conjointement dans l’immobilier. Et avec raison. 

À travers les décennies, l’investissement immobilier a fait ses preuves. Il demeure une valeur sûre et assure une pérennité financière très appréciable sur le long terme. Les membres de la famille étant des gens de confiance, c’est tout naturel de vouloir créer ces importants partenariats avec nos êtres aimés. La mise en commun des ressources et des forces parent-enfant peut générer des résultats franchement surprenants. 

Pourquoi donc ne pas considérer devenir investisseur immobilier avec son enfant et bâtir ensemble le patrimoine familial ? Cette réflexion pourrait être le début d’une belle aventure.

À l’approche de la retraite, remanier ses actifs immobiliers

Un cas commun que nous rencontrons est celui des parents qui entament un nouveau chapitre de vie et qui repensent leur situation immobilière. À travers cet exercice, des occasions d’investissements immobiliers peuvent voir le jour avec leurs enfants. 

Mettons la table en prenant l’exemple de Marine et de Louis qui vendent leur maison de Ville Mont-Royal devenue trop grande depuis le départ de leur fils William. Avec l’important capital généré par la vente, ils se lancent dans l’achat d’un immeuble locatif avec William, qu’ils financent en grande partie. Ils prennent pied-à-terre à Montréal en résidant dans l’une des unités de l’immeuble. William, qui a ainsi eu la chance de devenir propriétaire immobilier, le gère en totalité. Avec la balance de leurs capacités financières, Marine et Louis acquièrent un chalet dans l’Estrie, dont toute la famille profite. Ils jouissent maintenant d’un nouveau mode de vie ralliant le meilleur de la ville et de la campagne alors que William donne un sérieux élan à sa situation financière. Il s’agit d’un remaniement complet du portefeuille immobilier de la famille dans lequel tout le monde gagne. 

« Nous conseillons de nombreux clients dans ce type de projets immobiliers. Ils demandent une fine stratégie et une attention portée sur plusieurs composantes. Nous devenons très proches de ces familles, que nous accompagnons dans un changement de vie. Tous les membres évoluent dans le processus, que ce soit en matière de qualité de vie ou de situation financière. De très beaux partenariats familiaux naissent, c’est très enrichissant ! », cite Félix Giguère, associé et courtier immobilier résidentiel chez BARNES Québec.

Que vous soyez en train de repenser votre situation immobilière ou non, plusieurs possibilités s’offrent à vous pour vous lancer avec votre enfant dans ce projet doré. Mais pourquoi l’est-il autant ?

Deux générations, deux grands alliés de l’immobilier

Les deux alliés principaux de l’investissement immobilier : l’argent et le temps. Joindre le capital plus imposant des parents à la volonté de s’impliquer des enfants constitue souvent une combinaison gagnante. Pendant que les parents financent majoritairement l’acquisition, les enfants ont l’énergie et la motivation pour travailler sur le terrain, en assumant la gestion de la propriété. Une combinaison des forces parfaites, pour une équipe solide et complémentaire. Un excellent début !

Le temps étant précieux en immobilier, plus on considère l’investissement en bas âge, plus on est gagnant : « Un parent qui permet à son enfant d’acheter très tôt dans sa vie lui assure un avenir financier beaucoup plus prospère. L’immobilier permet de créer un levier de croissance difficile à égaler autrement. S’offrir un premier duplex à 45 ans n’aura pas le même rendement que si on l’achète à 22 ans par exemple, même avec une petite portion de capital. Il y a une très grosse différence ! », assure Étienne Beaudry, associé et courtier immobilier agréé chez BARNES Québec.

L’investissement immobilier, un vaste univers

Les types de projets sont nombreux et les ententes personnalisables. C’est pourquoi l’appui d’un bon courtier immobilier pour vous guider dans cet univers est primordial.

« Que les clients soient rendus à la fin de leur carrière ou au début de leur jeune vie adulte, l’intérêt pour l’investissement immobilier familial est assurément présent chez les clientèles aisées. Les possibilités sont vastes et c’est notre travail de trouver le meilleur plan possible pour les besoins précis de chaque famille. Le plus beau côté de la chose c’est qu’en immobilier tous les plans ont l’avantage d’être de réels créateurs de richesse », cite Étienne Beaudry.

Voici un tour d’horizon de différents types d’investissements conjoints possibles.

1- Multiplex

• Avantages : Souvent acquis pour une détention à long terme, voire sur le parcours d’une vie, les multiplex offrent normalement parmi les plus intéressants gains financiers.

• Inconvénients : Ces types de bâtiment demandent un entretien régulier et, au fil des années, des rénovations de toutes sortes. Le niveau de gestion est considérable et, de par la nature souvent plus ancienne du bâtiment, le facteur de risque est plus élevé.

2- Condominium locatif

• Avantages : Il requiert une mise de fonds moindre par rapport au multiplex et est donc généralement plus accessible. Le niveau d’entretien et de gestion est moindre avec, en règle générale, un locataire annuel. 

• Inconvénients : L’entrée de revenus d’un seul loyer est moins considérable que dans un multiplex, par exemple. Gardez aussi en tête que le traitement fiscal qui s’applique à une propriété secondaire diminue votre gain en capital à la revente.

3- Condominium sur plan, dans un projet neuf 

• Avantages : En étant bien conseillé sur l’achat d’immobilier dans un projet neuf, vous opterez pour un projet réalisé par un promoteur de renom avec un plan de garantie. Votre risque est donc très faible. La gestion est quasi nulle, alors que vous n’aurez que vos paiements à acquitter selon l’échéancier préétabli. Une fois votre unité livrée, vous pourrez la revendre à profit ou la garder et la louer.

• Inconvénients : En faisant vos versements pour la mise de fonds, souvent étalés sur quelques années, vous injectez des montants pour lesquels vous n’aurez un retour pécuniaire que plus tard. En quelque sorte, votre argent s’y trouve « gelé ». Si vous ne faites pas de location ensuite, il s’agit d’une entrée d’argent, une seule fois.

4- Chalet familial

• Avantages : Marier la création de richesse aux plaisirs récréatifs avec l’achat d’une propriété de plaisance se présente comme un très beau projet familial. Favorisez les beaux moments tout en bâtissant votre patrimoine. Ce type d’immobilier se loue très bien, à bon prix, ce qui en fait une source de revenus à court terme aussi.

• Inconvénients : Une propriété partagée peut représenter des défis, voire engendrer des conflits. Soyez certains d’avoir la même vision globale et un respect préétabli des règles de vie que vous souhaitez établir au chalet. Ce type de propriété demande un entretien régulier, surtout s’il est mis en location, où un facteur gestion s’ajoute.

Peu importe le type d’immobilier pour lequel vous opterez, chez BARNES, nous avons des courtiers spécialisés qui pourront vous donner des conseils justes, éclairés et appuyés par une expertise comme il s’en fait rare dans le marché.

Par où commencer ? 

Vos idées mûrissent peut-être petit à petit. Maintenant, comment passer à l’action ? 

Chaque situation, chaque objectif commande sa propre solution. En rencontrant un bon courtier immobilier, celui-ci se tournera notamment vers le niveau d’implication souhaité, le capital disponible et la tolérance au risque de chacune des parties impliquées. Il pourra cerner efficacement les besoins de chacun et présenter différentes options.

« Chaque personne que je rencontre me parle différemment de son projet. Le courtier doit donc demeurer à l’écoute et s’assurer de bien comprendre les intentions derrière l’achat. Certains souhaitent détenir un immeuble pendant toute leur vie pour le vendre à leur retraite ou pour le léguer à leurs héritiers, alors que d’autres voudront se servir de l’immobilier pour s’assurer d’une croissance financière importante. On doit donc ajuster le tir en fonction d’une multitude de critères », mentionne Félix Giguère.

3 questions clés pour un bon point de départ

1- Quel est votre objectif ? Par exemple, souhaitez-vous :

• assurer la santé financière de votre enfant ;

• créer de la richesse à travers les générations ;

• démarrer un projet commun et développer une expertise avec votre enfant ?

2- Quel montant souhaitez-vous injecter dans le projet ?

3- Quel est l’investissement de temps et d’efforts que vous souhaitez y accorder ? 

Après avoir discuté de ceci avec votre courtier immobilier, celui-ci jouera le rôle de chef d’orchestre du projet, tout en vous laissant les commandes. Il peut notamment monter une solide équipe de spécialistes qui auront tous un rôle crucial à jouer : le courtier hypothécaire confirme les capacités financières des acheteurs, le planificateur financier conseille et oriente ses clients selon leurs objectifs de rendement, le comptable ou le fiscaliste identifie le meilleur véhicule pour procéder à l’achat de la propriété (au nom de l’enfant, aux deux noms, au nom d’une entreprise, etc.) et le notaire voit à la planification successorale.

Créer une entente juste et confortable

Il n’est pas acquis qu’un partage en parts égales soit la solution pour tout investissement à deux parties. Il y a autant de structures que d’ententes. On peut jouer, entre autres, sur les pourcentages de détention, des périodes variables, la définition des tâches, le travail de gestion de l’immeuble, etc.

Exemple 1 — gagner des parts d’année en année

Un parent ayant financé la quasi-totalité de l’acquisition d’un multiplex pourrait en détenir 90 % et son enfant, 10 %. L’enfant, en assumant la totalité de la gestion, passant des travaux à la gestion continue des locataires, gagnerait au fil des ans des parts pour qu’après 10 ans, il soit devenu propriétaire à 50 %.

Exemple 2 — un fardeau financier allégé, sans loyer

Un parent et son enfant achètent un multiplex, à détention en pourcentage des capacités financières que chacun a pu injecter. L’enfant emménage dans une unité de l’immeuble et selon l’entente, a congé de paiement du loyer en contrepartie de la gestion complète. Son fardeau financier en bas âge est ainsi allégé. Le jour où sa situation évoluera et qu’il paiera un loyer, il s’agira d’une économie personnelle puisque l’immeuble lui appartient en partie.

« Ces types d’ententes, qu’on voit souvent lorsqu’on vend des multiplex à des familles, conviennent tout à fait bien au stade de vie de chaque partie. Nos conseillers se font une mission de les aider à trouver LE scénario ou chacun se sent pleinement considéré, dans une entente juste. Nous y arrivons chaque fois et nous créons de très beaux partenariats immobiliers parent-enfant. C’est très gratifiant ! », souligne Étienne Beaudry.

Faites-vous le cadeau d’une entente complète et légale

Peu importe la voie envisagée, lorsque l’on devient investisseur immobilier avec son enfant, il est important de créer une entente écrite qui clarifie les termes de l’investissement et les rôles de chaque partie. Cette entente devrait comprendre, entre autres :

• les objectifs d’investissement ;

• les contributions financières des parties impliquées ;

• la répartition du pourcentage de détention de la propriété ;

• l’attribution des responsabilités de gestion ;

• la distribution des revenus ;

• les ententes de règlement en cas de différends.

Travailler avec un avocat pour élaborer une entente détaillée qui tient compte des besoins et des objectifs de chaque partie est aussi un incontournable. Le moment venu, nos experts pourront vous présenter d’excellentes ressources.

Un projet riche, humainement et financièrement

En plus de tous les avantages financiers évidents, l’investissement immobilier en famille peut représenter un projet unique, tisser des liens serrés et devenir une source d’apprentissages communs hautement stimulants. C’est un excellent moyen d’enseigner des valeurs financières importantes à son enfant, des méthodes de gestion, d’analyses et de négociation. De nombreuses ressources existent pour se former dans cet univers : formations, conférences, livres, etc. Nos experts sauront vous guider vers les meilleures ressources de référence.

De la transmission de valeurs et de connaissances à la création de liens familiaux inestimables, en passant par un fort potentiel de rendement financier et la création d’un patrimoine familial pour les générations à venir, l’investissement dans l’immobilier avec son enfant peut être une expérience très enrichissante, à la fois sur le plan financier et familial. 

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