Découvrez trois façons d’utiliser l’immobilier comme levier financier pour l’avenir de vos enfants
Dossier spécial – Prospérité financière familiale
Offrir un important tremplin financier à ses enfants :
5 moyens de les aider à accéder à la propriété
Les générations X et des baby-boomers ont connu un accroissement significatif de leur niveau de vie. L’accession à la propriété leur a été relativement aisée et l’économie a fleuri à plusieurs égards. Les jeunes adultes de la génération actuelle, bien qu’ils jouissent de nombreuses excellentes opportunités, vivent de réels défis financiers en lien avec une accession à la propriété particulièrement corsée. Les récentes années pandémiques ayant contribué à l’inflation des prix des propriétés, le portrait peut s’avérer de plus en plus fastidieux pour les nouveaux acheteurs et de moins en moins évident pour les parents qui souhaitent aider financièrement leurs enfants.
Nos experts constatent fréquemment que les parents, bien que souvent avancés dans leurs connaissances financières, ne sont pas pleinement informés de tous les moyens dont ils disposent pour donner un solide envol financier à leurs enfants. Pourtant, les moyens sont nombreux.
« La prospérité et la pérennité financières sont en tête de liste lorsque notre clientèle nous entretient sur ce qu’ils souhaitent léguer à leurs enfants. La liberté qu’amène une situation financière florissante est le plus beau cadeau à offrir. La détention en jeune âge de biens immobiliers, une valeur sûre depuis des centenaires, est un véhicule puissant pour y arriver. Les moyens sont nombreux pour aider son enfant à y accéder, et parfois méconnus. » cite Félix Giguère, associé chez BARNES Québec.
L’effet boule de neige
Qu’on l’appelle effet boule de neige ou papillon, son impact est important et exponentiel. Le don monétaire de départ, provenant de ce qu’on appelle communément le «love money», ou cette action qui permettra à votre enfant de devenir propriétaire immobilier, est à la base d’une série de tremplins financiers importants qu’il pourra ensuite saisir. L’accumulation des économies nécessaires pour pouvoir se lancer dans un achat immobilier a toujours été le jalon le plus fastidieux à atteindre dans l’équation et n’a jamais été aussi difficile qu’actuellement. Plus la base est mise en place tôt dans le parcours de vie de votre enfant, plus les opportunités de faire fructifier ses actifs immobiliers deviennent nombreuses et intéressantes. Donner tôt, de son vivant, une partie de ce qu’on planifiait donner en héritage, alors que les besoins et les impacts sont prédominants à cette étape de vie : un cadeau d’énorme envergure.
Même un petit montant peut avoir une grande portée :
- à court terme, en permettant à votre enfant de se lancer dans le marché immobilier ;
- à moyen terme, en l’aidant réaliser des économies et à placer ses épargnes à long terme via son hypothèque ;
- à long terme, en lui permettant d’avoir un bien qui prend en valeur et un pouvoir de refinancement, la définition même du levier financier en immobilier.
Le cadeau de l’éducation financière : le plus riche qu’il soit
Plus encore, en offrant à votre enfant le cadeau de devenir propriétaire à un jeune âge, vous lui prodiguez une importante éducation financière, apprise sur le terrain, et pertinente sur le parcours de toute une vie. Se responsabiliser, s’investir pour le futur, traiter avec différentes institutions clés, prendre goût à la création de son propre patrimoine, voilà tous des apprentissages ayant un effet très formateur et possiblement très motivant. Qu’ils éveillent un intérêt pour l’investissement immobilier, un important créateur de valeur, ou tout simplement des habitudes de bonne gestion de ses finances personnelles, il s’agit d’un cadeau sous-jacent intelligent, et doré.
« L’investissement immobilier permet de rendre le concept d’économie inhérent au train de vie de votre enfant, le rend beaucoup plus concret, en plus de faire fructifier significativement son argent dans le temps. Une excellente façon de lui faire prendre un ascenseur vers la santé et même la prospérité financières ! », explique Félix Giguère.
5 façons de créer un levier financier familial
Afin d’entamer vos réflexions et avant d’évaluer les meilleures options pour vous et votre enfant, passons en revue cinq possibilités :
1- Le don en argent pour mise de fonds
Si la vie n’offre que très rarement ce type de « cadeau tombé du ciel», le don, une forme pure de générosité, est caractéristique dans les familles aisées. L’augmentation du coût de la vie freine indéniablement la capacité à épargner et à se construire une mise de fonds appréciable. Le don, peu importe son montant, permet à votre enfant d’enclencher la roue, de faire l’acquisition d’une première propriété plus rapidement et de se construire, plus tôt, un projet de levier financier immobilier intéressant. Détrompez-vous, cette somme n’a pas forcément besoin d’être immense et peut ne représenter qu’un pourcentage de ladite mise de fonds. S’il en représente la totalité, il peut aussi être pour une très petite unité d’entrée, qui fera tout aussi bien son effet papillon dans le temps. Voyez le cas de Florence qui a brillamment utilisé le don de ses parents et qui jouit aujourd’hui, avant même la trentaine, d’une enviable situation financière.
2- Le prêt familial
L’idée générale est d’aider son enfant dans l’obtention de fonds pour faire son premier achat. Qu’il s’agisse d’un don ou d’un prêt, l’effet à court terme est le même. Ainsi, les parents et l’enfant conviennent d’une entente de prêt et de remboursement, à un taux d’intérêt avantageux, souvent égalisant le profit que les parents auraient obtenu d’un placement standard à faible risque, ou même sans intérêt. Il s’agit d’un moyen d’adoucir le fardeau financier par rapport à un prêt bancaire et, en cas d’une situation exceptionnelle, de pouvoir négocier une période de grâce dans les paiements. Nous suggérons une entente en bonne et due forme, écrite et signée, autant pour l’aspect juridique d’un prêt que pour le sens de l’engagement qu’on souhaite générer chez son enfant.
3- La cosignature du prêt hypothécaire
Cette option permet à l’enfant d’obtenir l’approbation d’un prêt auprès de la banque que son dossier, encore très vert à ce stade, ne lui permettrait pas. Plus encore, il bénéficiera d’un taux d’intérêt favorable ou avec des conditions de remboursement avantageuses puisqu’il est cautionné par ses parents et leur bon dossier de crédit, une assurance significative aux yeux de l’institution financière. On aide par le fait même son enfant à se bâtir un bon dossier de crédit. Il est important de noter ici que les parents sont responsables du remboursement du prêt qu’ils cosignent. Il va sans dire que cette option doit donc être choisie avec l’assurance que votre enfant est mûr pour ce type d’engagement.
4- L’achat commun
Acheter une propriété conjointement a des avantages pour les deux parties. L’enfant peut faire son entrée sur le marché de l’immobilier et le parent accroît ses actifs immobiliers. La situation peut être gagnante, mais doit être évaluée avec minutie. Le parent qui est souvent déjà propriétaire d’une ou de plusieurs propriétés aura un traitement fiscal moins favorable à la revente, et donc un profit moindre. Il peut quand même s’agir d’une entente d’affaires tout à fait acceptable pour le parent et d’un léger sacrifice qu’on est souvent prêt à faire pour son enfant. Il s’agit d’un beau projet à réaliser conjointement pour le premier achat. L’enfant sera bien sûr avantagé de devenir ensuite le seul propriétaire de sa seconde propriété.
5- Le refinancement
Le refinancement est l’un des concepts les plus importants de l’immobilier. Après quatre ans de paiements hypothécaires, il est possible de refinancer jusqu’à concurrence de 80 % de la valeur du bien pour un autre achat, sans être obligé de vendre sa première propriété. Là réside le «nerf de la guerre», et la plus grande expression du tremplin financier immobilier. En ayant démarré avec votre enfant « l’effet boule de neige », vous lui avez aussi fait le cadeau de l’accès à cet outil de création de capital précieux. Certes, il augmente le niveau de la dette de votre enfant, mais surtout, il en augmente le capital qui lui, prend significativement de la valeur d’année en année.
Il s’agit d’un véhicule également à votre disposition aussi. Les parents, ayant souvent acheté leur propre propriété il y a bien plus de quatre ans, peuvent avoir recours au refinancement de leur propriété, même si la totalité de l’hypothèque est payée, pour générer des fonds pour leur enfant. L’hypothèque refinancée se fait alors au nom d’un membre de la famille, soit celui qui sera responsable de s’en acquitter. Curieux d’avoir plus de détails ? Voyez le cas de Sylvie et Bernard qui ont refinancé leur maison d’Outremont pour les besoins de leur fils Éloi.
Par où commencer pour aborder sa situation personnelle ?
Pour y voir plus clair, voici 3 éléments clés lors du point de départ :
1- Déterminer ses objectifs
Souhaitez-vous donner un coup de pouce à votre enfant pour le départ ? Ou encore qu’il en apprenne davantage sur l’investissement immobilier ?
2- Être bien conseillé et accompagné dans toutes les étapes
Optez pour un courtier immobilier en qui vous avez pleine confiance pour discuter de votre profil et de vos objectifs. Les conseillers BARNES sauront vous présenter toutes les options qui s’offrent à vous et surtout vous guider vers celles qui vous conviennent le mieux. Ils travaillent de concert avec des planificateurs financiers, des comptables, des fiscalistes, des avocats et des banques privées, agissant comme chef d’orchestre et de guide pour judicieusement vous conseiller dans cet univers prospère aux nombreuses opportunités.
3- Évaluer vos capacités financières
Avez-vous un ordre d’idée du montant que vous souhaitez et pouvez investir dans ce projet ? Votre planificateur financier pourra vous accompagner dans cet exercice et votre conseiller BARNES, vous éclairer sur différents types de scénarios d’investissement. Il peut s’agir d’un excellent point de départ.
Donner de son vivant : une nouvelle tendance, un bonheur prospère
« Nous témoignons fréquemment de cette nouvelle tendance auprès des clientèles aisées à léguer une partie de leur patrimoine familial de leur vivant. Les parents souhaitent voir leurs enfants vivre le confort d’une aisance financière et partager des moments familiaux zen et une qualité de vie appréciable », cite Félix Giguère.
D’autres avantages immédiats peuvent expliquer ce choix.
Par exemple, la réduction d’impôt s’impose comme un argument majeur. En léguant une partie de son héritage de son vivant, il est possible de profiter d’importants avantages fiscaux, comme des exemptions fiscales, des réductions d’impôt et des crédits d’impôt. La fiscalité comportant beaucoup de subtilités, il est primordial de consulter un fiscaliste expert à cet effet. Votre expert BARNES pourra vous en recommander un qui s’y connaît parfaitement bien.
Conseil «love money» 101
Étienne Beaudry a eu la chance d’accompagner de nombreuses familles dans ce type de processus et il en a éprouvé une profonde réjouissance : « C’est absolument grandiose de ressentir la fierté d’un parent qui lègue une partie de son patrimoine, soigneusement gagné, et l’immense dose de joie et d’ambition qui habite l’enfant qui le reçoit. » En conseiller avisé, il rappelle quand même qu’une grande diligence est de mise. Bien que les ententes s’appuient dans la très grande majorité des cas sur l’affection et l’amour que l’on porte l’un à l’autre, il vaut toujours mieux établir des contrats clairs et officiels pour protéger les intérêts des deux parties, et accorder tout le sérieux que la transaction mérite. Votre conseiller saura vous guider dans un processus simple et vous indiquer les mentions pertinentes à y inclure. Ainsi, gardez l’immobilier comme un formidable véhicule vers la liberté et ne resserrez que davantage les précieux liens familiaux qui vous unissent !
2 histoires à succès
Florence, 29 ans, propriétaire de plus de 1 M$ en actif immobilier
Sylvie et Bernard : un levier financier, à même le nid familial
Puisque les parents de Florence habitent à l’extérieur de la ville, elle a quitté le nid familial pour se rapprocher de son lieu d’études. Pleinement conscients des importantes pertes financières que représente le paiement d’un loyer pendant 5 années d’études – estimons un montant de 1000$ par mois pendant 60 mois -, ses parents lui font don d’une mise de fonds de 30 000$. Cette somme lui permet d’acheter un petit studio simple, mais bien situé près du centre-ville. Dégourdie et ayant pris goût à être propriétaire, elle décide après quatre ans de se faire refinancer pour poursuivre ses projets immobiliers. Elle obtient ainsi 80 % de la valeur de son premier bien en possibilité d’emprunt. Elle s’achète alors un condo d’une plus grande valeur dans lequel elle déménage pour ensuite louer son studio, qui se paie dorénavant de lui-même. Ayant la piqûre, elle refait le même coup un autre quatre ans plus tard. Après seulement huit ans, Florence, encore dans la vingtaine, est propriétaire de trois actifs immobiliers qui valent un peu plus d’un million de dollars. Cet effet de levier peut se répéter encore et encore, créant ainsi un niveau de richesse qui aurait été difficile à reproduire autrement.
Sylvie et Bernard habitent à Outremont depuis 20 ans. Leur propriété, achetée initialement pour 200 000 $, a aujourd’hui une valeur sur le marché de 2 M$. Éloi, leur fils, souhaite devenir propriétaire d’un condominium dans Griffintown, près de son premier emploi. Même si l’hypothèque de la maison d’Outremont est maintenant payée depuis des années, Sylvie et Bernard peuvent accéder au refinancement de leur propriété et obtenir une marge de crédit, avec la maison en collatéral. Cette marge de crédit, sous forme d’hypothèque, est mise au nom d’Éloi, qui est le responsable du paiement mensuel auprès de la banque. Deux avantages énormes pour Éloi : il a un emprunt accepté au niveau de la banque même s’il n’a pas le dossier de crédit requis et il a sa mise de fonds pour débuter ses investissements immobiliers. Pour Sylvie et Bernard, aucun changement dans leur situation financière. Il faut noter toutefois qu’ils sont tout de même coresponsables de l’hypothèque.
Entamez le processus
Vous êtes intéressés par l’une ou l’autre des options mentionnées pour aider vos enfants à se construire un patrimoine immobilier ? N’hésitez pas à contacter les experts de BARNES Québec, qui prendront le temps de peser le pour et le contre de chaque possibilité pour vous aider à prendre une décision éclairée. Nous vous proposons de faire équipe avec vous, au fil des années, pour identifier les meilleures opportunités pour vos besoins qui évolueront et de contribuer à la prospérité financière de votre patrimoine familial.
Discutez de vos options avec nos experts