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Acheter une maison secondaire à Miami pour les Canadiens

Chaque année, c’est la même chose, des milliers d’oiseaux des neiges (snowbirds) fuient la rigueur de l’hiver canadien pour venir sous le doux soleil de Floride. D’ailleurs, un grand nombre d’entre eux y possèdent une résidence secondaire, particulièrement à Fort Lauderdale ou à Miami. Qu’ils soient retraités ou investisseurs, les Canadiens aiment investir dans l’immobilier floridien car le potentiel est financièrement intéressant, sur le court comme le long terme. Pourquoi un tel engouement ? Quelle est la procédure ? Quelles sont les conséquences fiscales ? On vous dit tout (ce qu’on sait).

Pourquoi les Canadiens achètent-ils une maison secondaire en Floride ?

C’est un fait : Le Canada est la première source de tourisme étranger en Floride et le premier acheteur immobilier étranger. Chaque année, la Floride accueille environ 3.8 millions de Canadiens et aujourd’hui, on estime à environ 150 000 parfois moins le nombre de Québécois et Canadiens français qui résident à l’année dans le sud-est de la Floride. En 2018, 39% de toutes les acquisitions immobilières faites par des étrangers dans cet état étaient réalisées par des Canadiens. Même si le dollar canadien n’est plus aussi fort qu’il y a 10 ans et même si le temps de présence s’est raccourci à ⅔ mois en général, les Canadiens restent très attachés à posséder une résidence secondaire dans le Sud Est de la Floride.

Le processus d’achat d’une maison secondaire en Floride

On pourrait logiquement penser que l’achat d’un bien immobilier se fait par un financement bancaire. Et bien pas du tout. Un sondage réalisé par l’association Florida Realtors révélait que 90% des Canadiens qui possèdent des biens immobiliers en Floride les ont achetés comptant, sans prendre d’hypothèque. Dans ce cas, il est vrai que la procédure est simplifiée. Sinon, il faut faire pré approuver son crédit par un banque en Floride (ou au Canada), en fournissant des preuves de votre crédibilité bancaire et de vos revenus des deux dernières années ainsi qu’une preuve de vos actifs existants.

De manière générale, vous devez tout d’abord trouver un courtier immobilier : pas la peine d’en choisir plusieurs, tous les biens à la vente sont répertoriés sur une base de données appelée MLS, à laquelle tous les agents immobiliers ont accès. Ensuite, il vous faudra contacter une compagnie d’inspection, un comptable et, si vous souhaitez louer votre bien quand vous retournez au Canada, un gestionnaire d’immeuble (property manager).

Les conséquences de l’achat d’une résidence secondaire

En matière fiscale, l’achat d’une résidence secondaire n’est pas sans conséquence pour un Canadien. En effet, étant donné que la maison n’est pas sa résidence principale, il demeure fiscalement un résident canadien. Attention toutefois à ne pas devenir un résident présumé, en restant sur le sol floridien plus que 183 jours par an (pour voir le mode de calcul de cette règle et ses tempéraments, consultez un avocat ou un expert comptable).

Si vous décidez de louer votre bien lorsque vous n’êtes pas là, sachez que vous pouvez choisir d’être imposé sur le montant net du revenu de la location. Ces revenus sont également imposables au Canada et dans votre province de résidence. De plus, l’impôt payé aux États-Unis vous donne droit à un crédit pour impôt étranger dans vos déclarations canadienne et provinciale.

Si vous décidez de revendre le bien, vous serez soumis à une retenue de 15% du prix de vente (sauf si le montant de la transaction est inférieur à 300 000$. Pour toute question sur les modalités de cette imposition, consultez un professionnel.